Waarderen

Op het moment dat ik deze column schrijf staat er 120 km file richting de stranden en belooft het de warmste dag van 2009 te worden! Als u dit leest zijn we qua weersomstandigheden misschien naar ‘normale waarden’ terug gezakt!?.

Op taxatie gebied zijn we nog niet teruggekeerd naar een normale situatie, de stand van voor de crisis. Er zijn nog te veel onzekerheden in de markt. In mijn vorige column ben ik nader ingegaan op de waarde van horecaonroerendgoed in relatie tot de exploitatiemogelijkheden. Daarbij gaf ik aan in deze bijdrage nader in te zullen gaan op de fysieke, juridische en locationele kwaliteit van horeca-onroerendgoed. Deze aspecten zijn eveneens erg belangrijk bij een waardering.

Fysieke aspecten zeggen iets over de mate waarin het onroerend goed voldoet aan de daaraan door de overheid gestelde eisen, te denken valt daarbij aan de Drank- en Horecawet maar ook aan brandweereisen e.d. Het niet voldoen aan de gestelde eisen kan begrijpelijkerwijs tot zeer hoge investeringen leiden

Horecavastgoed valt onder het regiem van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de specifieke huurbepalingen zoals opgenomen in de artikelen 290 en volgende. Huurbescherming en huurprijsregulering zijn derhalve van toepassing. Verder moet daarbij gedacht worden aan eventuele ‘brouwerijcontracten’ en eventuele kettingbedingen. Dit geheel vatten we samen onder de juridische aspecten.

De locationele kwaliteit is feitelijk het belangrijkste onderdeel. Juist de eerste klas locaties reageren minder extreem op de gevolgen van een recessie. Een dagzaak in een A-1 winkelstraat heeft een andere kwaliteit dan een restaurant in een van de achterafstraatjes. Natuurlijk is eerste klas in de stad Groningen anders dan eerste stand in Winschoten.

Bij de uiteindelijke waardebepaling wordt naarmate de courantheid toeneemt en de vergelijkingsobjecten in aantal voldoende aanwezig zijn, door ons in de eerste plaats gebruik gemaakt van de kapitalisatiemethode met een controle op basis van de exploitatie(mogelijkheden).

U zult onderkennen dat – zeker het afgelopen jaar – binnen de finale waardering het beoordelen van alle aspecten maatwerk is. Naast de reeds genoemde aspecten is ook de risicoperceptie (WAT is nu precies het RISICO) en de financierbaarheid gewijzigd. Kortom het is niet mogelijk om in een column definitieve stellingen te schetsen. Er zijn lezers die ons in dit kader specifieke vragen stellen.
Ik nodig u wederom uit daarmee vooral door te gaan. Uiteraard zal ik uw vragen beantwoorden.