Hoge Raad: Verhuurder mag de bankgarantie wél trekken voor leegstandschade

Sinds het begin van de economische crisis is een lange rij aan huurders failliet gegaan. Van enorme faillissementen zoals het faillissement van V&D tot kleine eenmanszaken. De crisis eist nog steeds slachtoffers onder retailers, zo zijn recent The Phone House en Charles Vögele nog failliet gegaan. Een faillissement van een huurder leidt vaak tot schade bij verhuurders. Veelal zegt de curator op grond van art. 39 van de Faillissementswet de huur op. De huurovereenkomst komt dan na afloop van de wettelijke opzegtermijn van drie maanden veel eerder tot een einde dan partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hadden gedacht. De verhuurder komt dan met een leeg pand te zitten zonder huurinkomsten. De schade die hij daardoor lijdt wordt ‘leegstandschade’ genoemd. De verhuurder mag de verschuldigde huur gedurende de opzegtermijn van drie maanden als boedelschuld in het faillissement noteren, zodat hij voorrang heeft bij de verdeling van de boedel onder de schuldeisers. Verdere leegstandschade mag hij niet indienen, ook niet als concurrente schuld. Dat is gebleken uit eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad (de arresten Aukema q.q. / Uni-Invest en Romania).

Verhuurders hebben vaak een vorm van garantie (bank- of concerngarantie) bedongen bij het aangaan van de huurovereenkomst. Als er na het faillissement van de huurder al sprake is van een huurachterstand of ook boedelschulden niet worden uitgekeerd en de garantie is maar drie maanden huur, dan is de garantie vaak al ‘op’. Maar als er geen huurachterstand was voor faillissement of er is een ruime bankgarantie of een onbeperkte concerngarantie, dan is het de vraag of een verhuurder de garant wél mag aanspreken voor leegstandschade. Die discussie wordt nog eens gecompliceerd omdat banken bij bankgaranties altijd een contragarantie bedingen. Als de bankgarantie wordt getrokken, dan verhaalt de bank zich weer onder de contragarantie op de boedel.

In een kwestie tussen de curator (Verwiel) van een failliete huurder en de verhuurder (Hansteen) was sprake van een bankgarantie van een jaar aan huurpenningen. Hansteen trok de bankgarantie voor de leegstandschade en de bank verhaalde zich onder de contragarantie op de boedel door te verrekenen met het geblokkeerde creditsaldo. Daardoor werd de leegstandschade uiteindelijk toch ten laste van de boedel gebracht. De curator stelde zich op het standpunt dat de verhuurder daardoor ongerechtvaardigd was verrijkt ten koste van de boedel. Het gerechtshof gaf de curator gelijk, maar de Hoge Raad heeft dit arrest van het gerechtshof recent (17 februari) vernietigd. De Hoge Raad heeft daarbij bepaald dat de curator de verkeerde partij heeft aangesproken: de verhuurder heeft terecht de bankgarantie getrokken maar de bank mocht zich niet onder de contragarantie op de boedel verhalen.

Na dit arrest zullen banken vrijwel zeker stoppen met het afgeven van bankgaranties voor leegstandschade. Maar er zijn nog veel oude bankgaranties van kracht. Mocht een huurder failliet gaan en een verhuurder wil de (oude) bankgarantie voor leegstandschade trekken, dan staat nu vast dat dat gewoon mag. Wil een verhuurder zich ook bij nieuwe huurovereenkomsten verzekeren voor de leegstandschade, dan zal hij daarvoor vermoedelijk een concerngarantie moeten bedingen.

Bron: Boekel