Mark Roos, inmiddels negentien jaar werkzaam bij Adhoc Horecamakelaars, heeft de markt door de jaren heen fundamenteel zien veranderen. Mark begon zijn carrière in 2007 als stagiair en opende in 2016 samen met zijn collega Bram een vestiging in Amsterdam. Dit jaar viert het kantoor in de hoofdstad zijn 10-jarig jubileum, een mijlpaal die symbool staat voor hun diepe geworteldheid in de sector.
Het horecabedrijf, niet het vastgoed
De specialiteit van Mark Roos ligt bij de verkoop van horecabedrijven en niet zozeer bij het vastgoed zelf. Hij omschrijft de verkoop van panden als dienstverlening waarbij vaak een berekening op een huurcontract wordt losgelaten voor beleggers. De verkoop van een onderneming is echter complexer en vormt de "core business" van zijn werkzaamheden.
In de meeste gevallen, en zeker in een stad als Amsterdam, is de horecaondernemer namelijk geen eigenaar van het pand, maar huurder. Wanneer Mark optreedt namens een horecaondernemer, verkoopt hij het lopende horecabedrijf inclusief de inventaris, de goodwill en de bestaande huurovereenkomst. Het gaat hierbij om het werk van de ondernemer: het concept, de exploitatie en de plek in de markt, los van het fysieke gebouw dat eigendom blijft van een vastgoedbelegger.
“Een transactie pas echt geslaagd als beide partijen met een goed gevoel uit elkaar gaan en de koper over vijf jaar weer bij hem terugkomt”.
Een verschuiving naar realisme
Volgens Mark is het speelveld de afgelopen jaren drastisch veranderd; waar het vóór de coronacrisis een echte verkopersmarkt was met soms "exorbitant hoge" prijzen, bevinden we ons nu al geruime tijd in een kopersmarkt. De winstgevendheid staat onder druk door vooral stijgende personeelskosten en inkoopprijzen.
Mark ziet een duidelijke tweedeling ontstaan: aan de ene kant de grote horecagroepen die profiteren van schaalvergroting, en aan de andere kant de hippe 'fast casual' concepten die zich specialiseren in één product. Voor het traditionele eetcafé is het in dit klimaat steeds lastiger om de marges gezond te houden en zich te onderscheiden.
Wettelijke overname van personeel
Het personeelsbestand heeft direct invloed op de waardering van een bedrijf. Een zaak met veel personeelsleden in vaste dienst of met contracten voor onbepaalde tijd biedt een koper minder flexibiliteit. Als een koper bijvoorbeeld zelf als kok of bedrijfsleider wil gaan werken, kan de verplichting om bestaand personeel over te nemen een reden zijn om de koop niet door te zetten of een lagere prijs te bieden
Het huurcontract als fundament van de waarde
Omdat de specialiteit van Mark Roos ligt bij de exploitatie in een huurpand, benadrukt hij dat de huurovereenkomst een van belangrijkste zaken is voor de waardering van het bedrijf. De resterende looptijd en de condities van dit contract bepalen in grote mate de waarde van de onderneming. Wanneer een koper een nieuw contract wenst, heeft de verhuurder de mogelijkheid om de huurprijs naar marktconformiteit aan te passen. Als de huur hierdoor fors stijgt, is het bedrijf direct minder waard. Mark adviseert daarom vaak om dit soort cruciale discussies met verhuurders al aan de voorkant te voeren.
Voorbereiding en transparantie
Een van de belangrijkste adviezen van Roos is om tijdig na te denken over een eventuele verkoop, het liefst twee of drie jaar van tevoren. . Het verkoopklaar maken van een bedrijf houdt onder meer in dat de ondernemer ervoor zorgt dat hij/zij de jaarcijfers op orde heeft, waarbij dat incidentele lasten worden genormaliseerd en/of bijzonderheden worden verklaart. Maar ook dat de ondernemer niet al te zware verplichtingen aangaat met bijvoorbeeld leveranciers.
Hierbij is transparantie cruciaal. Niets is zo schadelijk voor een deal als een koper die er laat in het proces achter komt dat de kostbare inventaris, zoals een oven of tapinstallatie, eigenlijk gehuurd of geleased is. Een eerlijk en volledig verkoopdossier voorkomt dat het vertrouwen beschadigd raakt en de prijs achteraf ter discussie komt te staan.
Een toekomst vol verbinding
Ondanks de economische uitdagingen kijkt Mark Roos positief naar de toekomst. De behoefte aan sociale verbinding blijft; mensen gaan niet achter hun computerscherm een biertje drinken met hun vrienden.
