Het kopen of huren van een horecapand is veel meer dan alleen het vinden van een mooie locatie. Achter de schermen spelen complexe technische eisen, juridische kaders en gemeentelijke regels een doorslaggevende rol. In een uitgebreid interview deelt Bart, inmiddels negen jaar werkzaam bij Adhoc horecamakelaars, zijn expertise over de moeilijke dossiers en de technische valkuilen waar horecaondernemers en vastgoedeigenaren mee te maken kunnen krijgen.
De specialist in complexe dossiers
Bart is de specialist voor trajecten die extra slagkracht en precisie vereisen. Wanneer er sprake is van tijdsdruk of ingewikkelde belangen, fungeert hij als de cruciale schakel tussen huurder en verhuurder of koper en verkoper. Zijn toegevoegde waarde zit in het voorkomen van escalaties, onjuistheden uit het verleden recht te zetten en via stevige onderhandelingen weer perspectief te bieden. Naast deze probleemoplossende rol is hij gespecialiseerd in de verhuur, aanhuur, verkoop en aankoop van horecapanden en -bedrijven en heeft hij bovengemiddelde expertise in de wereld van cafetaria’s.
Technische must-haves
Een succesvolle horeca-deal begint vaak bij de analyse van de technische (on)mogelijkheden van de locatie. Bart benadrukt dat de haalbaarheid van een horecaconcept in de praktijk dikwijls wordt bepaald door de aanwezigheid van installaties of de mogelijkheden dan wel onmogelijkheden om die te plaatsen. Deze installaties zijn voor de gast over het algemeen onzichtbaar zijn, maar voor de exploitatie essentieel. Volgens Bart zijn er drie cruciale pijlers:
- Afzuiging: Voor bijna elk horecabedrijf is een deugdelijk afzuigsysteem inclusief afzuigkanaal essentieel. Bij bestaande panden is dit vaak geregeld, maar bij panden waar nog geen horeca in is uitgebaat of waar een ander horecaconcept werd geëxploiteerd, is dit regelmatig een discussiepunt. "Als een ontwikkelaar niet heeft nagedacht over een afzuigkanaal naar het dak en het kan niet geplaatst worden, dan komt er simpelweg geen deal," aldus Bart. De schacht moet vooraf zijn aangebracht, je kan moeilijk later door 5 verdiepingen boren en dwars door iemands badkamer gaan met het afzuigkanaal.
- Elektravermogen en netcongestie: Horeca-apparatuur en andere benodigde installaties verbruiken enorm veel stroom. Een standaard huisaansluiting volstaat niet; vanaf 3 x 80 Ampère begint het meestal pas. Een groeiend probleem in Nederland is netcongestie. Op sommige locaties kan het wel tien jaar duren voordat een zwaardere aansluiting gerealiseerd kan worden. Hierdoor is een pand dat al over de juiste aansluiting beschikt tegenwoordig een unique selling point.
- Vettafscheiders: Bedrijven die werken met vetten (zoals restaurants en cafetaria's) zijn verplicht een vettafscheider te hebben om verstopping van het riool te voorkomen. Als een vaste vetput buiten niet mogelijk is, wordt soms gekozen voor een mobiele vetput onder de wasbak, al kan dit volgens Bart op termijn voor stankoverlast zorgen.
De wereld van de cafetaria
Bart benadrukt dat een cafetaria een "wereld apart" is t.o.v. andere soorten horecapanden. De technische eisen zijn hier extreem specifiek. Denk aan de bakwand (de frituurinstallatie), die voor een kleine snackbar al snel tussen de €25.000 en €60.000 kost. "Je moet echt verstand hebben van de installaties, de milkshake-machines en de benodigde elektra-aansluitingen om dit goed te kunnen verkopen," vertelt hij.
Mag je hier wel doen wat je wilt?
Een veelvoorkomend misverstand is dat je in elk horecapand elk type horeca mag exploiteren. Elke gemeente werkt met een omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan) waarin horeca is opgedeeld in categorieën. "Het kan zijn dat er wel een restaurant mag komen, maar geen discotheek of cafetaria," waarschuwt Bart. Adhoc ziet het als hun taak om kopers hierover te informeren om "ongelukken" en rechtszaken te voorkomen.
Het terras als essentiële waarde
Voor veel ondernemers is een terras essentieel voor de bedrijfsvoering. Hierbij zijn twee zaken van groot belang:
- Eigendom van de grond: Ligt het terras op eigen grond of op gemeentegrond? In het laatste geval betaalt de ondernemer precariobelasting.
- Regelgeving: Gemeentes hebben strikte regels over de afmetingen, openingstijden en zelfs over de manier waarop parasols geplaatst mogen worden.
Het belangrijkste advies
Bart zijn belangrijkste advies aan iedereen die zich in de horecamarkt begeeft, is simpel: "Doe goed vooronderzoek". Vertrouw niet alleen op de blauwe ogen van een verkoper, maar onderzoek of jouw concept technisch en juridisch wel realiseerbaar is op die specifieke locatie.
